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2020年第一季度房地产中介服务状况报告暨新冠疫情期间二手房交易综合风险指引

2020年第一季度房地产中介服务状况报告暨新冠疫情期间二手房交易综合风险指引

 

说明:本报告所统计投诉量指深圳市房地产中介协会(以下简称“深房中协”)受理消费者对房地产中介机构、人员的投诉及涉及纠纷调解案件,非实际查实房地产中介机构、人员违规宗数。

2020年第一季度,一场突如其来的新冠肺炎疫情将各行各业的脚步打乱。由于此次疫情来势凶猛,持续时间长,波及范围广,对全社会经济活动都造成了严重影响,我市二手房交易(买卖、租赁)亦几乎整个停滞。但因二手房交易不是单纯的“销售”,而是涉及多个交易主体、多个行政节点、多方服务对接,故居间其中的房地产中介服务仍在继续。现深房中协就2020年第一季度房地产中介服务状况分析如下:

2020年第一季度(截止至2020年3月16日数据),深房中协共收到投诉及咨询21宗,去年同期(26宗)相比降低19%。其中,交易信息纠纷(占比71%)成投诉高发问题,资金纠纷次之(占比24%);另有1宗对未备案房地产中介机构的举报,已核查后于未备案公示平台公示曝光。

本季度投诉及咨询的降低当然主要是由于新冠肺炎疫情的影响,而其中突出的纠纷、咨询类型亦有其阶段性特征,主要表现如下:

一、房屋状况

主要是涉及房屋质量(漏水)、学位、交楼确认时点等问题出现争议。其中部分与“疫情”相关,如疫情期间各小区封闭管理导致的搬家、交房、入住等事宜推迟引发纠纷。

二、减免租金纠纷

疫情期间各区政府及行业组织均有倡议,呼吁房东适当减免租金,减轻租客负担,共度时艰。但在其下,也出现部分长租机构“吃两头”的短视行为,相关投诉主要集中在房东认为长租机构在未告知/商议下就自行减租或免租,且对租客不予同等减免,有悖合同条款约定与公平原则。后经协调,争议双方虽已达成一致调解意见,但也在此建议长租机构在谋求利益时必须考量社会责任与企业责任,公平有序才是长远发展之道。

三、合同纠纷

常见于消费者对签订的合同及协议“没细看”、“不了解”的情况下就随意签字,从而引发后续矛盾。

综上,房东与租客就租金是否减免产生争议,社区封闭管理社区活动受限(带看、搬家、入住等)导致二手房各交易节点多发纠纷,等等,都是疫情特殊阶段的特殊情形,建议交易各方在遵守契约精神的前提下,相互尊重,友好协商;同时房地产中介方也应在其中发挥专业作用,主动做好相应提醒及居中协调工作,共同保障交易的顺利履行。

另外,二手房交易手续繁杂,需协调多方,往往短则2个月,长则6个月甚至一年才能完成整个交易。虑到2月份整个二手房市场几乎完全停顿,故接下来到疫情正式结束的数个月内,将可能会是行业投诉纠纷的高发点。伴随着国内疫情情况逐渐转好,各行各业也陆续复工复产,社会生产及经营秩序逐渐恢复,二手房交易市场也逐步在复苏,深房中协特梳理新冠疫情期间二手房交易常见纠纷点,并结合现行法律、行政法规、规章、规范性文件和司法解释的规定,向消费者及房地产中介行业作出综合风险指引(见附件),望交易各方都遵守契约精神,减少交易纠纷。

 

附件:新冠疫情期间二手房交易综合风险指引

 

 

附件:

新冠疫情期间二手房交易综合风险指引

 

总则:根据《广东省高级人民法院关于审理涉新冠肺炎疫情商事案件若干问题的指引》(粤高法〔2020〕26号)的文件精神,确因疫情或者政府及有关部门采取疫情防控措施影响导致合同不能履行,当事人主张适用不可抗力并请求部分或者全部免除责任的,应结合疫情发生时间、政府及有关部门采取的防控措施、合同履行受影响的程度、当事人是否及时履行了通知义务等因素综合判断,并依照民法总则第一百八十条、合同法第一百一十七条、第一百一十八条等规定处理。

民法总则》第一百八十条规定,因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。法律另有规定的,依照其规定。合同法》第一百一十七条规定,因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。合同法》第一百一十八条规定,当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。

一、“疫情”无法如期履行合同的情形。

如因新冠疫情影响,交易各方不能按约定时点办理相关合同手续等情况,应提前告知其他交易方,本着友好协商态度,形成书面或电子版本的补充协议、约定等,避免无效口头告知或单方违约。另外,特别是在3月份全面复工复产之后,此阶段仍是疫情防控的巩固期,对一些政府公布过有疫情发生的小区,中介人员也应熟知在胸,如实向看房或欲购房、租房的消费者进行披露,供其知悉后进行抉择。

确需主张因不可抗力不能履行合同,消费者负有通知和证明义务。依照合同法第一百一十八条之规定,当事人一方主张因不可抗力不能履行合同的,负有通知和证明义务。当事人应举证证明其采取合法形式通知了合同对方,并在合理期限内提交了对合同履行产生实质影响的政府或者有关部门出台的疫情防控措施文件,可视为其完成了通知和证明义务,但在认定减免当事人一方的责任份额时,法院还会着重审查疫情或者防控措施对其无法履行合同义务的影响程度。另外,疫情或者防控措施对合同履行不构成实质影响,当事人主张适用不可抗力或者情势变更,请求解除或者变更合同、减免责任的,不予支持。

二、疫情前提供的关联服务(包括但不限于赎楼、担保等)或将存在放款延迟等问题,延期产生的费用、利息有所变化。

对此类情况,中介方作为专业人员,应尽可能了解多方信息,向交易各方做出必要告知,本着促成交易和服务双方的专业态度,协助交易各方克服疫情所带来种种影响。同时也要请交易各方理解,中介方只能在公开信息可知的范围内提供咨询及做出告知,由此产生的变更、修改等事宜更需交易当事人理解、确认并配合方可妥善解决。如当事人在服务事前或事中存在故意隐瞒,或未向中介方告知相关事宜,则中介方无法对此负责。

三、因为无法履约就自行“毁约”的情形。

近期国内外经济形势变动,加上疫情使交易时点延长,可能会触发部分“毁约”风险。请消费者注意,随意“毁约”将会给自身带来巨大的风险,建议交易各方都应及时做好证据保存,如确对合同无法履行的部分应循法律途径解决。同时也再次强调,合同的法律效力,是没有任何行政机关、社团组织或企业个人有权单方面解除的,作为交易主体的各方,都应遵守契约精神,同时也应尊重中介方的服务成果。

四、支付交易金额(佣金、合规代缴费用及托管资金等)应注意的情形。

疫情冲击,或有部分行业从业人员出现离职等情形。再次提示消费者,即使是与熟悉的中介人员进行对接,也切勿进行资金往来,避免资金损失。如需向中介机构支付佣金、合规代缴费用及托管资金时,应按合同要求直接在机构或分行进行支付,并通过POS机刷卡或银行转账等方式支付至合同指定账户,并向收款机构索取收据或发票。

五、确定二手房交易事宜时避免口头承诺,交易各方应签订“两书”、“税费试算表”等规范文本。

(一)提供关联服务时应使用《深圳市二手房交易税费试算表(示范文本)》。各房地产中介机构、从业人员在服务过程中依据房地产交易现行政策、买卖双方对房产及各自情况的如实陈述及有关部门和单位公布的收费标准,对二手房交易税费、相关服务费用进行试算,并明确告知该试算表仅供交易各方初步参考,不做无法承诺的保证。同时,消费者应知悉,二手房交易过程中实际发生税费及服务收费应以具体行政部门/单位实际收取金额,及消费者与相关服务企业签订合同为准。

(二)审慎告知各项交易流程及风险,应用《二手房交易重要事项告知书》、《看楼书各房地产中介机构、从业人员在服务过程中应用《二手房交易重要事项告知书》、《看楼书,做到“事事有着落、件件有回音”,交易各环节都尽到审慎告知义务

以上综合风险指引仅供新冠疫情期间二手房交易纠纷当事人参考,实际情况仍需按照具体案例及具体情形进行分析,并最终以相关司法裁决、解释为准。