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2019年三季度房地产中介行业状况报告(深房中协)

2019年三季度房地产中介行业状况报告

——深圳市房地产中介协会

 

概况:截止2019年10月1日,我市总备案机构1852家,备案分支机构(地铺)3378家,星级人员46412人(另暂时无星人员6155人)。2019年三季度深圳市二手房网签25403套,办理过户20852套;深圳市房地产中介协会(以下简称“深房中协”)受理投诉38宗,三季度行业平均投诉率(投诉宗数/网签单量)为1.5,较2018年三季度的5.0‰有显著下降

一、行业状况

(一)  机构、分支机构情况

1.小微机构发展呈现“碎片化”态势

三季度我市新增备案机构178家,环比减少11%,同比增加114%;其中属2019年新注册成立的机构达125家,占总量70%,较上季度增长5个百分点。从数据层面看,备案机构量环比虽有所下降但还是保持了高位增长(先前报告已分析,备案激增主要系小微机构加盟入驻贝壳找房平台所致),反映出大平台下小机构“碎片化”发展态势还在加剧。

新业态模式的出现对于行业的影响显而易见,即新业态模式打碎了原本机构固定、层级式的经营模式,提高了原机构下辖地铺以及优秀经纪人员独立运营的能力,使得近期地铺和优秀经纪人员独立开设公司加盟平台的案例不断增加,是近期新成立公司扎堆备案现象的主要原因之一;但这种碎片化的发展趋势对于新业态而言,虽能有助于其依托统一的加盟品牌提高市占额,但囿于加盟的小微机构自身品控与风险承受能力,对于后续消费者的服务体验以及权益保障,能否依托平台予以保证或背书则仍需持续观察。

(数据来源:深房中协标准指数)

2.机构分布持续呈现区域分化态势

新增备案机构在区域分布上继续呈分化态势。市场布局热点除集中在深圳东、西部外,三季度南山新增35家备案机构,环比蹿升明显。宝安、南山分别新增35家,位居第一,而大鹏仅新增1家。

在新增备案地铺方面,三季度较上季度有明显变化,即光明新增了4家,坪山新增3家,增量可观,该现象是否反映出光明、坪山二手房市场有所起色,则需要持续的数据追踪。

(数据来源:深房中协标准指数)

从三季度新增备案地铺数量看,环比减少36%,同比减少49%,同环比都呈现下降态势。从数据结果推导,可能是行业地铺量已接近拓铺边际,持续拓铺的边际效应开始显现,进而导致拓铺量的减少,但以上可能性推断仍需持续的观察。

(数据来源:深房中协标准指数)

(二)行业星级人员情况

1.星级人员持续增加,但较去年同比仍下降

三季度星级人员总量呈现增长态势,累计增幅达7%,总量上虽保持增长态势,但对比2018年同期数量看,同比还是下降了6%。

(数据来源:深房中协标准指数)

2.高星级人员数量出现锐减

2019年10月1日起,人员星级评价体系中正式引入业绩指标项。以前人员星级评定主要参照星级累计时间和学历2项指标,评定方式过于单一,不能全面科学地反映出中介人员的实际业务能力,而将成交业绩指标与星级评定挂钩,就既能为部分未接受过高等教育的中介人员提供更为公平的星级提升机会,同时也更能体现出中介人员的实际业务能力与星级级别的关联程度,真正实现高星级级别与强业务能力划等号,提高社会以及消费者对于星级的认可度。

从新措施实施前后人员星级变化情况看,高星级级别人员出现了大幅下降,其中五星级人员从四千多人下降到二百多人,究其原因一方面是因为正式引入业绩指标项后,新的星级评价体系对于从业人员“大浪淘沙”的效果显著,与行业内“二八”现象基本吻合(行业精英占据行业20%的总量,但却完成了行业80%的成交量);另一方面则是部分经纪人员担心业绩申报后,原本自身所掌握的交易信息公开化而采取消极对待的态度,不进行业绩申报。对此深房中协认为,随着未来信息透明、公开化程度的不断加深,未来房地产中介机构如仍抱着依靠信息不对称这一传统闭塞落后的方式获取盈利的话,势必将会被依靠服务品质与信息透明的新中介所淘汰。

(数据来源:深房中协标准指数)

(三)行业投诉情况

1.投诉量下降明显,营商环境显著改善

三季度深房中协受理行业投诉38宗,环比下降10%,同比下降57%。在深房中协各种专项治理活动及自律规范要求下,同时从业经纪机构及人员自身也越来越重视对消费者的服务大趋势下,从数据结果看,深圳市二手房市场从业环境得到了显著的改善。

(数据来源:深房中协标准指数)

2.买方投诉占主体

从投诉人身份看,三季度投诉人身份主要有买方、卖方、承租方、出租方4类,较上季度减少了2类,投诉主体主要是买方,占总投诉量71%。

(数据来源:深房中协标准指数)

    (注:更多相关信息请关注深房中协发布的“2019年度第三季度房地产中介服务状况报告”。)

二、市场情况

(一)“金九”行情分析

1.九月成交量创年内新高

三季度二手房网签单量25403套,环比增长17%,同比增长45%。三季度出现大幅增长,主要有几方面因素,一是受6.24深圳“地王”事件影响,7月网签有明显增长;二是国家支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区而产生的效应;三是10月房贷利率换“锚”,房贷利率会在新实施的LPR基础上加点。通过对上述利好因素的市场渲染,使得消费者看好市场,同时购房者为避免购房成本上升,赶在新利率实施前进行网签,从而造就了硕果累累“金九”市场行情。深房中协认为,在国家“房住不炒”大的基本政策下,房子会逐渐回归到居住的属性上来。对于刚需客,深房中协建议可根据自身情况入市。

 

(数据来源:深房中协标准指数)

2.主要成交片区集中于东、西部

从三季度各区域二手房网签看,因区域配套及房价因素影响,目前深圳二手房成交主要集中深圳东西部,东部龙岗二手房网签5507套,排第一。西部宝安二手房网签5208套,排第二。同时随坪山区大力发展及配套设施的逐渐完善,虽二手房网签量整体还是偏低,但环比增长29%,远高于平均水平,增幅明显。

(注:因网签系统区域划分原因,大鹏新区未单独列出,列入龙岗区域一并统计;光明新区未单独列出,列入宝安区域一并统计。)

 

(数据来源:深房中协标准指数)

(二)市场网签排名

市场占有率继续呈现分化现象,二手房网签单量主要都集中在前几家机构,且与其他机构网签量差异大。三季度二手房网签单量排第一的是链家,网签4826套,占总量19%。前四名经纪机构二手房网签16910套,占总量67%。

 

(数据来源:深房中协标准指数)

从2019年二、三季度二手房网签市占率对比看。乐有家环比提升了1个百分点,Q房网环比下降了1.4个百分点,中小企业环比提升了0.8个百分点。具体情况如下(注:德佑等加盟模式机构因网签是分别签约,故此处无法完整体现):

(数据来源:深房中协标准指数)

虽在各区域网签排名上,TOP1主要还是集中在大型机构上,但各区域TOP10内其他机构排名上各有千秋。为让不同区域机构更加详细了解自己精耕区域状况,深房中协整理三季度各区域二手房网签单量TOP10机构供各会员单位参考了解。

 

 

  

    

(数据来源:深房中协标准指数)

三、行业综合情况

(一)交易风险提示

疑似“合同打印点”机构频现,深房中协在对行业数据监测过程中发现,存在部分机构二手房网签单量非常可观,但与其对应的备案地铺数量和星级人员数量非常少,相互之间的关联性严重不匹配。对此类机构,在看似便利服务下,可能潜藏合同打印方与实际服务方不一致等风险,为消费者今后维权带来困扰。深房中协提醒广大消费者选中介要擦亮眼,规避交易风险。三季度具体名单如下:

(数据来源:深房中协标准指数)

(二)从业人员结构不断向好

随着市场竞争越来越激烈,为了能更好的为消费者提供优质服务,经纪机构对从业人员的综合素质要求也越来越高。深房中协通过对人员星级级别、从业年限、从业年龄、学历四个维度来观察其近4年变化,发现人员结构在不断优化向好。通过下图我们可以看到,人员三星及以上级别占比从2016年的9.4%上升到2018年的20.9%,上升幅度明显,今年10月初出现大幅下降主要是因为人员星级评定引入了业绩指标,评价体系结构发生改变导致。4年及以上从业年限人员占比从2016年的20.1%上升到今年10月初的33.9%,通过大浪淘沙,行业内丰富从业经验人员占比在不断提升。从业人员大专及以上学历占比从2016年的15.9%提升到29.6%,通过走势看到,高学历占比一直在稳步提升中。

(数据来源:深房中协标准指数)

深圳市房地产市场受政策影响大,经纪机构在拓展市场时需多关注行业动态,了解市场行情。消费者在购房时,需结合自身情况,合理考量,理性入市。